장기전세주택 자격: 2025년 기준 및 당첨 전략 상세 가이드

서울에서 시세보다 훨씬 저렴한 전세보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 장기전세주택은 많은 무주택 서울시민의 꿈입니다. 특히 최근에는 신혼부부 및 출산가구를 위한 장기전세주택2 (미리 내 집) 등 다양한 유형이 공급되면서 관심이 더욱 뜨거워지고 있죠. 하지만 장기전세주택은 까다로운 입주 자격 조건과 복잡한 가점 체계를 가지고 있어, 정확히 이해하고 준비하는 것이 당첨의 핵심입니다. 2025년 최신 기준으로 장기전세주택의 모든 자격 요건을 자세히 알아보겠습니다.

1. 장기전세주택이란 무엇인가요?

장기전세주택은 서울주택도시공사(SH공사)가 공급하는 공공임대주택의 한 종류입니다. 일반적인 전월세와 달리, 매달 월세를 내지 않고 시중 전세 시세의 80% 이하의 저렴한 전세 보증금만으로 거주할 수 있습니다. 길게는 20년까지 장기 거주가 가능하여 주거 안정성이 매우 높다는 것이 가장 큰 장점입니다.

최근에는 **장기전세주택2 (‘미리 내 집’)**라는 새로운 유형이 도입되어, 신혼부부 및 출산을 계획 중인 가구에게 우선 공급되며 출산 시 거주 기간 연장 및 분양 전환 기회까지 제공하여 큰 인기를 얻고 있습니다.

2. 장기전세주택 입주 기본 자격 조건 (2025년 기준)

장기전세주택에 신청하려면 모집 공고일 현재 다음의 기본 조건을 모두 충족해야 합니다.

2.1. 무주택세대구성원

  • 필수 조건: 신청자와 해당 세대 구성원 전원(배우자, 직계존비속, 배우자의 직계존비속 등)이 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다.
  • 단독세대주 유의: 단독세대주는 전용면적 40㎡ 미만의 주택만 신청할 수 있는 경우가 많습니다. 주민등록등본상 배우자나 직계존비속이 아닌 형제, 자매 등과 함께 거주하더라도 단독세대주로 간주될 수 있습니다.

2.2. 나이 조건 (일반 공급)

  • 모집 공고일 현재 만 19세 이상의 성년자여야 합니다.

2.3. 소득 기준 (2025년 적용 기준)

가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 일정 비율 이하여야 합니다. 이는 주택의 면적 및 공급 유형(일반 공급/특별 공급)에 따라 다릅니다.

  • 전용면적 60㎡ 이하 주택:
    • 일반적으로 월평균 소득 100% 이하 (1인 가구 120% 이하, 2인 가구 110% 이하 등 완화된 기준 적용)
    • 건설형 50㎡ 미만: 소득 70% 이하인 자에게 우선 공급 후, 남은 주택은 70% 초과 100% 이하인 자에게 공급.
  • 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 주택:
    • 일반적으로 월평균 소득 120% 이하 (1인 가구 120% 이하, 2인 가구 110% 이하 등 완화된 기준 적용)
  • 전용면적 85㎡ 초과 주택:
    • 일반적으로 월평균 소득 150% 이하
  • 2025년 기준 중위소득 예시: (정확한 금액은 2025년도 국토교통부 고시 기준 중위소득을 반드시 확인해야 합니다.)
    • 1인 가구 100%: 약 2,392,013원 (120%: 4,317,797원)
    • 2인 가구 100%: 약 3,932,658원 (110%: 6,024,703원, 120%: 6,572,404원)
    • 3인 가구 100%: 약 5,025,353원 (120%: 9,152,368원)
    • 4인 가구 100%: 약 6,097,773원 (120%: 10,293,706원)

2.4. 자산 기준 (2025년 적용 기준)

  • 총자산: 세대 구성원 전원이 소유하고 있는 총자산(부동산, 금융자산, 자동차 등 합산 금액에서 부채 차감)이 기준 이하여야 합니다.
    • 일반 장기전세주택: 약 3억 3,700만원 이하 (변동 가능성 있음)
    • 장기전세주택2 (미리 내 집): 약 6억 5,500만원 이하 (일반 장기전세보다 완화된 기준)
  • 자동차 가액: 세대가 보유한 비영업용 승용자동차의 가액 합산액이 기준 이하여야 합니다.
    • 2025년 기준: 약 3,803만원 이하 (장애인 사용 자동차, 국가유공자 보철용 차량 등은 제외)

중요: 모든 소득 및 자산 기준은 모집 공고일 현재를 기준으로 합니다. 매년 기준이 변동되므로, 반드시 해당 모집 공고문을 통해 최신 기준을 확인해야 합니다. 복지로 또는 마이홈포털에서 상세 기준 확인이 가능합니다.

3. 장기전세주택 유형별 특별 자격 조건

장기전세주택은 일반 공급 외에도 특정 계층을 위한 특별 공급을 운영합니다.

3.1. 장기전세주택2 (‘미리 내 집’) 특별공급 (신혼부부, 출산가구)

  • 신청 대상:
    • 신혼부부: 혼인 신고일로부터 7년 이내인 자
    • 예비 신혼부부: 입주자 모집 공고일로부터 6개월 이내 혼인 사실을 증명할 수 있는 자 (입주 전까지 혼인신고 필수)
  • 추가 조건:
    • 신청자 본인은 공고일 기준 서울시에 거주 중이어야 합니다.
    • 신청자 및 (예비)배우자 모두 공고일 이전 5년 동안 계속해서 주택을 소유하지 않았어야 합니다.
  • 소득 기준 완화:
    • 전용면적 60㎡ 이하: 도시근로자 가구당 월평균 소득 120% 이하 (맞벌이 180% 이하)
    • 전용면적 60㎡ 초과: 도시근로자 가구당 월평균 소득 150% 이하 (맞벌이 200% 이하)
  • 핵심 혜택: 출산 시 거주 기간 연장 (자녀 1명 출산 시 10년 추가 거주, 20년 거주 가능), 분양 전환 우선권 (2자녀 이상 시 시세 80%로 우선 매수청구권)

3.2. 기타 특별공급 (해당 시 모집 공고 확인)

  • 우선 공급: 주거 약자, 철거민, 서울시 우선 공급 대상자 등에게 별도의 기준을 통해 우선 공급 기회가 주어집니다.

4. 장기전세주택 입주자 선정 순위 및 가점 제도

장기전세주택은 기본 자격을 충족하는 신청자들 중에서 순위와 가점을 통해 최종 입주자를 선정합니다. 가점은 당첨에 매우 중요하며, 특히 인기 단지는 고득점 경쟁이 치열합니다.

4.1. 순위 기준 (일반 공급)

  • 건설형 장기전세 (직접 건설):
    • 전용 50㎡ 미만: 1순위 (해당 주택 소재 자치구 및 연접 자치구 거주자), 2순위 (비연접 자치구 거주자)
    • 전용 50㎡ 이상: 1순위 (청약저축 가입 2년 경과, 24회 이상 납입), 2순위 (청약저축 가입 6개월 경과, 6회 이상 납입)
  • 매입형 장기전세 (기존 주택 매입):
    • 1순위 (청약저축 가입 2년 경과, 24회 이상 납입), 2순위 (청약저축 가입 6개월 경과, 6회 이상 납입)

4.2. 가점 항목 (동일 순위 내 경쟁 시 적용)

동일 순위 내에서 경쟁이 발생할 경우, 다음 가점 항목들의 합산 점수가 높은 순서대로 당첨자가 결정됩니다. (총점 및 항목별 배점은 모집 공고에 따라 상이할 수 있습니다.)

  • 서울시 연속 거주 기간: 만 19세 이후 서울시 거주 기간 (예: 10년 이상 시 5점)
  • 무주택 기간: 만 30세 이후 또는 혼인신고일 중 앞선 날짜 기준 무주택 기간 (예: 10년 이상 시 5점)
  • 부양가족 수: 신청자 본인을 제외한 부양가족 수 (태아 포함, 예: 5인 이상 시 5점)
  • 미성년 자녀 수: 만 19세 미만 미성년 자녀 수 (태아 포함, 예: 5자녀 이상 시 5점)
  • 주택청약종합저축 납입 횟수/가입 기간: 전용 85㎡ 이하 주택은 납입 횟수, 85㎡ 초과 주택은 가입 기간 (예: 96회 이상 납입 시 5점 또는 8년 이상 가입 시 5점)
  • 고령 직계존속 부양: 만 65세 이상 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 3년 이상 부양 시 가점 (2점)
  • 소득 수준: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득이 낮을수록 높은 가점 (예: 50% 이하 시 5점)

장기전세주택2 (‘미리 내 집’) 가점: ‘미리 내 집’은 가점 항목이 비교적 단순하여 만점(10점) 경쟁이 매우 치열한 편입니다. 서울시 거주 기간, 청약 납입 기간, 자녀 유무 및 수 등이 주요 가점 요소입니다.

5. 장기전세주택 신청 방법 및 절차

장기전세주택 신청은 주로 SH 서울주택도시공사 인터넷 청약 시스템을 통해 온라인으로 이루어집니다.

  1. 모집 공고 확인: SH 서울주택도시공사 홈페이지 또는 마이홈포털에서 장기전세주택 입주자 모집 공고를 수시로 확인해야 합니다.
  2. 자격 요건 및 가점 계산: 공고문을 꼼꼼히 읽어 본인의 소득, 자산, 가점 항목을 정확히 파악하고 예상 점수를 계산해 봅니다.
  3. 필요 서류 준비: 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득 및 자산 증빙 서류 등 공고일 이후 발급된 최신 서류를 빠짐없이 준비합니다. (모든 서류는 원본 제출이 원칙)
  4. 온라인 청약 신청: 공동인증서(구 공인인증서)를 사용하여 SH 인터넷 청약 시스템에 접속하여 신청서를 작성하고 서류를 제출합니다.
  5. 서류 심사 및 당첨자 발표: 신청 후 서류 심사를 거쳐 소득·자산 조회가 진행됩니다. 소명 자료 제출을 요청받을 수 있으며, 심사 완료 후 당첨자가 발표됩니다.
  6. 계약 체결 및 입주: 당첨자로 선정되면 지정된 기간 내에 임대차 계약을 체결하고 입주하게 됩니다.

문의처:

장기전세주택은 서울에서 주거 안정을 확보할 수 있는 매우 매력적인 제도입니다. 까다로운 자격 조건과 높은 경쟁률에도 불구하고, 철저한 준비와 전략적인 접근을 통해 충분히 당첨의 꿈을 이룰 수 있습니다.